[摘要] 不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《不动产登记暂行条例》指出，不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记的主要目的在于向公众公示，通过不动产登记簿能够看出不动产物权的设立、转移、变更情况，从而保障不动产权利人的合法权益。
【高密房天下讯】 不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《不动产登记暂行条例》指出，不动产包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记的主要目的在于向公众公示，通过不动产登记簿能够看出不动产物权的设立、转移、变更情况，从而保障不动产权利人的合法权益，维护不动产交易秩序和交易安全。
一、我国不动产登记现状：由“分散”到“统一”，制度更趋完善
我国长期实行不动产分散登记制度，不动产登记的职责分布在多个部门，许多城市实行房、地分开登记，经常出现错登、漏登、重复登记等问题。随着经济社会的发展，特别是市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，分散登记的弊端愈加明显。
2014年12月《不动产登记暂行条例》出台，对不动产登记机构、登记范围等进行了详细规范，标志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成，转入正式落实阶段。2015年以来不动产登记工作继续加快，并转向具体实施细则。与此同时，各地不动产统一登记工作陆续铺开，相关配套政策措施陆续出台。
根据国土部不动产登记进度时间表安排，从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；3年左右时间全面建立并完善各项制度；4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。不动产登记局局长王广华也表示，计划2015年7月上线试运行信息平台；2016年完善平台并扩大试运行范围；2017年全面运行。
二、不动产登记模式：三大模式鼎立，追求一体化、规范化及信息化
国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容，不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税的重要工具。根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度主要分为契据登记制、权利登记制、托伦斯登记制三大类。
表：不动产登记模式
从国外经验来看，不动产登记制度普遍呈现一体化、规范化及信息化等特征。大部分国家都建立了以土地为基础的不动产登记制度，也建立了统一的组织机构。登记机构的一体化更便于不动产的管理，有利于提高工作效率。各国不动产登记制度都是以本国的民法体系为基础，建立单行的不动产登记法。信息共享方面，很多国家已实现了不动产登记信息化，如美国建立的“公共图书馆”的登记记录系统公开透明，日本不动产登记采用电脑联网系统。
三、不动产登记的重要作用：明确权属、盘清家底、推动不动产税费改革
明确不动产权属，完善市场经济基本制度，维护交易安全。
《不动产登记暂行条例》指出，条例颁布的目的在于“整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。通过不动产的统一登记，使原来分散登记的各类不动产进行整合、联网，建立不动产基础数据统一信息平台，为统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础，保护不动产权利人的合法权益，提高政府管理效率和管理水平，促进交易流转，维护交易安全。同时，适度挖掘不动产登记的衍生价值，进而为市场经济服务。
通过不动产实名登记，建立不动产登记信息平台并实现信息共享，有利于相关部门掌握不动产的数量、类别、分布及产权状况，从而为房地产市场相关管理打造基底。不动产登记基础数据不仅有利于提高房产交易透明度，降低交易成本，同时大幅提高房地产及其他政策针对性，抑制楼市投资投机，客观上也能够为“反腐”提供部分依据。不动产登记还将农房等集体建设用地纳入登记范围，有利于维护农民合法权益，为城乡一体化发展提供产权基础，为农村土地制度改革扫清制度障碍。而针对不受法律保护的“小产权房”，不能依法获得不动产权统一登记。
信息共享剑指房地产税费改革，长期来看促进市场健康发展。
我国房地产税等税制改革，需要家庭房产的详细数据作为依托。随着不动产登记工作的逐步推进，房地产基础数据将逐渐充实、完善，登记信息的逐步“透明化”，有助于政府部门全面掌握不动产“家底”，为房地产税费等改革措施提供基础数据来源，并推动遗产税、物权保护等一揽子制度改革。同时也为相关政策的制定提供必要的数据支持，有利于提高市场监管和调控的效果，促进楼市长效机制逐步完善。
作为房地产长效机制的重要组成部分，房地产税制改革有利于推动市场长期健康发展。财政部正积极推行房地产税立法，并争取2015年年底出台《房地产税立法（草案）》。由于房产税是长期税种可逐年征收，全面征收房产税将增加地方政府财政收入，减轻政府对土地财政依赖，有助于优化地方政府财政结构。房产税征收将加重多套房持有者税负，有利于调节市场投机、增加供应、促进市场价格理性，推动市场积极健康发展。
四、不动产登记的执行：中央推进，落脚地方，部分地区试点先行
2015年1月15日，国土资源部部长姜大明在国土资源工作会议上表示，“要抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书；要以市县两级为重点，推动地方政府加快职责整合，争取年内基本完成；要启动不动产统一登记信息平台建设；要选择10-15个地区率先建立不动产统一登记窗口”。国土资源部发布《2015年不动产统一登记工作计划安排》，明确今年不动产统一登记工作6项重点。
图：2015年不动产登记重点工作
2月5日，不动产登记工作部际联席会议成员单位第二次集中办公，研究了《实施细则(征求意见稿)》、《关于做好过渡期间不动产权籍调查工作的通知(征求意见稿)》，进一步细化了不动产登记相关内容。2月26日国土资源部公布了新版不动产统一登记簿证样式（试行），力争到2015年年底，全面颁发新版证书。
在中央层面快速推进的同时，各地也积极推动不动产统一登记职责和机构整合工作。消息称，不动产登记将首先于哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州 和深圳15个城市实行。据悉，不动产权证比房产证内容更为详细，明确规定了使用年限和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。
五、展望：贵在信息共享，规范和引导房地产市场长期健康发展
不动产统一登记工作的重要意义在于建立统一的信息管理基础平台，而这一平台的建立，不仅可以实现多部门间审批以及申请流程的简化，更重要的是，为我国未来完善房地产税体系、个人住房信息系统、个人信用体系等一系列长效工作提供基础。
针对房地产市场，由于不动产统一登记制度并非指向房地产调控，短期对市场影响有限。在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，或对购房者预期有一定影响。长期来看，不动产登记制度作为房地产长效机制的有机组成部分，将推动其他相关制度逐步完善，如房地产税立法的推进和全面实行、个人住房信息系统完善等，间接调节市场供应、促进市场价格理性，推动市场积极健康发展。
附表：不动产登记大事记
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