[摘要] 中指研究院4月1日发布《2015年3月中国房地产政策跟踪报告》，中指研究院报道：在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。
【高密房天下讯】 中指研究院4月1日发布《2015年3月中国房地产政策跟踪报告》，中指研究院报道：在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
一、市场情况：百城住宅均价环比跌幅收窄市场成交逐步回暖
3月百城住宅均价环比跌幅收窄，同比跌幅继续扩大。2015年3月，100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米，环比小幅下跌0.15%。从涨跌城市个数看，43个城市环比上涨，55个城市环比下跌，2个城市环比持平。同比来看，100个城市住宅均价与2014年3月相比下跌4.35%，跌幅较上月扩大0.51个百分点。另外，十大城市(新建)住宅均价为18938元/平方米，环比小幅下跌0.1%;同比继续下跌，跌幅较上月扩大0.74个百分点，至3.19%。
3月各级城市成交环比明显回升。其中一线城市月度周均同比虽不及去年同期，但环比增幅超过五成。具体来看，北上广深环比均呈现大幅增长，但同比仅深圳有所回升。二三线城市本月周均成交同环比均呈现增长趋势。3月两会积极表态稳定住房消费，中央密集出台支持措施，加之地方公积金政策放宽等一系列鼓励政策的出台，明显影响市场预期，3月“小阳春”如期而至，楼市逐步回暖。
二、月末中央集中出台措施供需两端稳楼市促消费
需求层面：降首付、降税负促进市场消费。3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，降低二套房首付比例和公积金购买首套房首付比例。购买二套房，若已结清首套房房贷的，则仍享受30%的首付比例，而未结清首套房贷的，低首付比例下降至40%，大大减轻购房初期的资金压力。同时，公积金购买首套自住房低首付比例降低至20%，首套结清贷款申请公积金贷款购买二套房首付低为30%。信贷政策调整降低了购房门槛，提升购房能力。
同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房免征营业税期限由5年调整为2年，若一套200万二手房在满2年但未满5年情况下交易原需缴纳营业税为11.2万元，调整后营业税减免，二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易，活跃市场消费。
供应层面：控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。3月27日，国土部、住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通过加强住房及用地供应分类管理，优化住房及用地供应规模、结构等方面进一步支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》明确，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。由于部分城市库存压力较大，减少或停止土地供应，积极消化市场库存，有助于稳定市场预期。而针对供不应求的热点城市，增加供应规模，有助于保障市场供需均衡，稳定市场价格。《通知》中还提出，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，这一规定变相取消了此前“9070户型”要求。同时未开发房地产用地可转型利用，一定程度上能够盘活市场存量土地，既解决了新增产业建设用地不足困难，也有助于减轻市场库存压力。
《通知》中还提到在建房地产项目、尚未开工的房地产用地作为棚改安置房和公共租赁住房房源。一定程度上解决了各地借助政策性住房消化市场存量的资金难题。
三、多地住房公积金政策放宽提额度、降首付刺激住房需求
中央放宽住房公积金使用和贷款门槛。3月20日住建部召开的加强住房公积金管理电视电话会议，要求提高资金使用效率，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。3月18日，中央国家机关住房资金管理中心就已发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知，明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。此前，住建部也已出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》、《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》等多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率。提高公积金使用效率，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。
“闽七条”开启地方公积金政策调整潮，提高贷款额度、降低首付等方面鼓励住房需求。3月份以来，福建等多地放松公积金政策，通过降低首付、提高贷款额度等支持住房需求。降低公积金首付方面，目前，广州、济南、福建等地已将公积金首套房贷首付比例降至20%。针对公积金贷款放松，去年央行930政策就明确在还清首套房贷的前提下，居民购买二套房即可享受首套房贷政策，目前已有部分城市公积金贷款政策按照此标准执行，如济南对结清首套房贷款申请公积金贷款购买二套自住房的，执行首套住房公积金贷款政策。福建“闽七条”规定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款，贷款利率执行基准利率。北京、东莞等地提高贷款额度上限。这些调整对购房者的直接影响是明显改善其购房能力，不仅是针对资金实力有限的购房者，同时对改善性需求都是一大利好。部分城市还放宽了首套首改房认定标准，使政策覆盖范围进一步扩大。公积金政策的放松在一定程度上刺激潜在需求加速进场，从而加快存量房销售速度，促进消化楼市库存。
两会明确今年目标，多项措施助力稳增长。2015年3月3日-3月15日，政协第十二届委员会第三次会议和第十二届人民代表大会第三次会议相继召开，国务院总理李克强作政府工作报告，明确今年经济社会发展的主要预期目标，国内生产总值增长7%左右。经济发展进入新常态，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点。中央已在既定的新常态基调下调节经济发展，更注重深化改革和调整经济结构。宏观政策方面将保持连续性和稳定性。同时中央还提出保持稳增长与调结构的平衡，当前经济增长的传统动力减弱，中央注重加大结构性改革力度，优化经济发展空间格局，向结构调整中获取新经济增长点，将改革举措有效转化成发展动力。
房地产市场定调稳定住房消费，放权地方鼓励自住和改善性需求。针对房地产市场，政府工作报告提出“加快培育消费增长点，稳定住房消费。扩大消费要汇小溪成大河，让亿万群众的消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力。”在宏观经济或将迎来更为严峻考验的2015年，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。稳定住房消费成为加快培育消费增长点的重要组成部分。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。
两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，同时强调了地方政府主体责任。此前住建部会议也明确2015年将以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题。随着政策调整主动权的下放，在市场库存仍然高企的局面下，各类城市有望在2015年陆续完善与调整相关政策，刺激市场去化。
五、展望：多重新政利好自住和改善需求后续有待具体执行
3月两会强调稳定住房消费，在经济下行压力仍然较大、各地库存居高不下的背景下，月末中央集中出台鼓励措施，国土部、住建部两部委发文，通过优化住房及用地供应规模、结构等方面进一步支持居民自住和改善性住房需求;央行等三部委对二套房商贷首付以及公积金首套及二套首付的调整，财政、税务两部委减免二手房营业税，同时从新房和二手房两端发布重大优惠，对各级城市特别是改善性需求是重大利好。中央政策既有供应端的控制、优化，又有需求端的鼓励、支持，值得关注的是，至此与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备，接下来市场走势的关键在于具体政策的落实和执行。当前部分地方政府也已根据实际出台放宽公积金政策等措施鼓励住房消费。随着地方自主权的扩大，地方政府或将进一步出台契税减免、财政补贴等政策，继续支持自住性和改善性需求。
另外，3月1日不动产统一登记条例已正式实施，相关配套措施陆续出台，国土资源部已公布《不动产登记暂行条例实施细则》，进一步细化了不动产登记相关内容，同时地方不动产登记工作陆续铺开。户籍制度改革也在不断推进，各地陆续出台措施积极落实户籍制度改革。农地入市继续加快，农村土地制度改革试点进入启动实施阶段，目前改革试点顶层设计、法律授权已经完成并形成了改革路线图和时间表。同时新型城镇化继续推进，试点工作已正式启动。一系列长效机制正逐步落到实处，持续构筑行业发展的良好环境。
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