楼市年中考:乘风破浪,坚定前行

随着新冠肺炎疫情在国内得到控制，楼市也逐步复苏。站在2020年中期，本期内参将从宏观政策及金融环境、商品房市场及企业表现对上半年楼市进行回顾，同时继往开来对下半年楼市发展进行展望。

易居企业集团CEO丁祖昱认为， 在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。从政策层面看,呈现出“中央要稳，地方要放”, 房地产依然是中国经济的压舱石，这一点在此次疫情过程中表现得特别明显，只要房地产能够稳住，整体经济也能够企稳。展望下半年，分化或成常态，行业销售面积预期微降5%，但机会仍旧存在。

恒大集团首席经济学家任泽平认为，随着疫情逐步被控制，住房需求平稳释放。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020年，预计商品房销售金额15.3万亿元，同比小幅回落4.1%。疫情过后，大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显，保障业绩持续增长。

太平戴维斯中国区市场研究部主管，高级董事James Macdonald认为，中国经济韧性强劲，面对疫情，各行各业亮点涌现，房地产业同样如此。随着中国疫情防控进入常态化，特殊时期的新趋势也将被有所保留，并助力未来市场继续前行。从住宅分类市场来看，全球证券市场波动使得部分投资者或增加房地产资产配置，以规避风险。由于高收入家庭还贷能力更强，对贷款依赖度较低，受经济调整影响较小，因而在今年许多城市高端或改善型住宅市场表现有望优于大众市场。

58安居客房产研究院院长张波认为，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价总价预期的稳定性会进一步加强，但城市间的量价分化会持续。

贝壳找房高级副总裁李文杰认为，疫情影响的逐渐消退，市场回暖的同时楼市的风险依然存在，包括房价下跌风险、租赁市场的民生风险。随着新一轮品质需求的升级，居住新基建正推动房产行业数字化转型，新居住服务时代来临，疫情将加速房地产市场在未来面临的转向，加速服务和运营层面的发展，“新基建”指明数字化融合和创新的方向，相信在这一方向下房地产未来依然是一个很重要的拉动经济的火车头。

中国人民大学副校长刘元春认为，上半年房地产市场出现一些回暖迹象，实际上对于宏观经济非常有利。同时，由于70个大中型城市的房价同比和环比都在可控范围内，因此，这是房地产市场正常的回暖，不必过度解读。另外，很重要的一点是，国家已经对很多城市的一些政策进行了纠偏。房地产政策出现全面放松的概率应该很小，但是在一些局部区域进行微调也属于正常。

平安证券发布研报认为，经济企稳、楼市复苏下政策由托底转向观察期，但供给持续放量背景下，下半年楼市调整压力犹存、叠加政府工作报告中因城施策表述及疫情仍存在反复可能，年末或迎来新的政策窗口期，预计全年成交将呈现前低、中高、后平的走势，商品房销售面积同比降5-7%。

东财证券发布研报认为，中期看货币政策延续宽松，房企加权融资成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地产销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行业的可能性亦在提高。长期看，房地产刚需和改善性需求仍较充足。

克而瑞发布研报认为，下半年房地产市场仍具韧性，大概率将延续复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。相对而言，核心一、二线城市仍有强劲需求支撑，成交有望稳中有升，弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力，受限于市场购买力透支，部分城市成交或将失速。

鼎信长城投资发布研报认为，需求端受疫情冲击，年内居民收入预期难有明显改观，对房地产市场需求的抑制影响仍将持续一段时间，但同时租房需求转化为置业需求、刚需和改善需求积极释放也将有力托底市场规模。在价格端，房企受疫情影响，销售回款不畅，资金压力加剧，为抢收阶段需求短期内房企或将进一步提高项目优惠力度，房价水平存在一定调整压力，但政府“稳地价稳房价稳预期”目标不变，房价整体下行幅度可控，预计全年房价将保持稳中小幅波动态势。行业调控上，未来政策加码的空间较小，只可能趋向边际放松。

政策环境：总体维持“托而不举”导向

在新冠疫情影响下，虽然经济下滑、市场情绪低迷，但中央依然保持房地产政策调控定力，政策环境呈现“托而不举“的导向。上半年国务院、银保监会、中国人民银行等政府及相关职能部门发文十余次，强调“房住不炒”的主基调，同时因城施策，完善土地、人口和资金等要素市场化配置，释放中长期利好，加快落实区域发展战略，深入推动区域协同发展，强化对稳企业的金融支持，聚力“六稳”和“六保”。

而地产政策尚存操作空间，人才落户成为政策层面推动地方房地产市场发展的主要驱动力。为了减轻疫情的冲击，各地通过延期缴纳土地出让金、取消自持等限制性规定、延长竣工期限、延期或分期缴纳土地款等宽松扶持政策稳定供应端市场。与此同时，放宽预售标准、调整公积金政策、购房补贴及契税补贴等多项房地产交易相关政策出台，提升市场购买力，从需求端帮助楼市复苏。

金融环境在坚持“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的方向下，采用灵活的货币政策，带动地方乃至经济恢复活力。6月30日，央行下调再贷款和再贴现利率，至此，央行已经推出了降准、降息、逆回购、再贷款等一系列结构货币政策工具, 进一步调降政策利率，保持流动性合理充裕,确保信用资源用于所需领域。

市场现状：行业运行“乘风破浪”，指标表现深V反弹

回顾上半年房地产市场形势，疫情对房地产行业实际冲击较大，多地线下售楼处停止营业、项目开复工延迟，一季度内开发投资、建设、销售等数据大幅走弱，传统楼市“小阳春”被断崖式下滑取代。但市场在国内疫情得到控制后，复工复产进度加速推进，二季度已显示出较为明显的反弹势头，行业基本面各项数据如期显著修复：5月份，随着整体疫情逐渐减弱，商品房销售情况趋于好转，销售降幅连续三个月收窄，增幅呈现“V”型探底回升态势；得益于政府在疫情期间出台的一系列稳经济、稳就业发展的举措，房地产投资增速跌幅得以快速收窄，其中住宅投资增速与去年持平；从到位资金来源上看，利用外资已由负增长转正。

从市场需求出发，受疫情影响，居民整体财富降低和消费力降级是不争的事实，购买力在难以继续维持购房需求下，城市销售规模有所萎缩，房价也难言上涨。聚焦商品住宅市场，据CRIC数据决策系统监测，2020上半年南京、杭州等新一线城市累计成交同比转增20%左右，贵阳、江门、茂名等地成交涨幅逾三成，但在貌似火热的背后，是各能级城市普遍下跌的成交现状，在100个重点城市中，过八成城市上半年商品住宅累计成交面积呈下滑态势。经历疫情冲击，购房者将对房屋会有更高的要求，危机意识可能导致消费者对未来支出、特别是购房支出的谨慎性越来越高，从而影响全年楼市销售规模。

企业表现：房企整体生存环境愈发脆弱，本轮疫情加速房企分化

据克而瑞2020年上半年操盘金额榜显示，共有7家房企上半年销售额破千亿，在疫情将经济速冻时期，多家头部房企开启例如线上售楼处等创新销售方式，同时进行大力打折推动市场去化，逆势取得销售额的上涨，其经营资金缺口相比往年同期并未明显扩大。相比之下，疫情对其他规模开发企业的冲击更为明显，去化情况同比下降。目前来看，房地产行业内部分化日益严重，行业集中度不断攀升，千亿及以上规模房企在规模优势、品牌优势、融资渠道优势、抗风险能力等各方面明显领先，且具有进一步做大做强的意愿，兼并收购冲动明显，将成为拯救资金链断裂项目的接盘侠。疫情进一步加速行业内部的兼并整合。

发展预判：行业规模微降，城市及项目分化，房企继续负重前行

2020年整体政策继续保持平稳。中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，主要因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。

全年销售面积微降，销售金额持平。由于三四线城市今年的整体销售压力相对比较大，一二线城市可能保持略微增长，综合全年来看，预计销售金额约在16万亿元，销售面积约为16亿平方米，仍是历史相对较高区域。

城市、项目分化将进一步加剧。从市场成交情况来看，下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，楼盘去化压力会更大。

土地供应将进一步加大，竞争有所放缓。由于今年二季度开始供应有所增加，下半年整体土地供应会比今年下半年出现明显增长，同时竞争会有所放缓。同时，非住宅类土地及三四线城市的土地将出现供过于求的情况，但是不等于没有机会。

物业仍是资本市场风口。从物业角度上来说，只要几家的物业公司没有完成上市，今年下半年物业仍然是资本市场的风口。

房企利润从评估增值到减值，持有型资产规模较大的企业要做好减值准备。从全年利润角度来看，今年受疫情影响，商业和写字楼的评估，可能会出现减值。所以持有资产规模较大的房企要做好减值准备。

全年市场运行至中盘，在外有中美贸易摩擦形势及走向的不确定，内有消费及投资略显疲乏的经济发展背景下，考虑到地产的托底功能，楼市需要平稳发展，政策依然呈现“托而不举“的状态，行业政策难以大幅度放松，必要的金融支持政策仍有可期，市场整体继续维持平稳发展。

尽管目前国内疫情得到阶段性控制，房地产市场各项运行指标呈现已在修复阶段，但疫情对经济、消费严重拖累，外需下滑、失业增加、薪资减少后居民整体财富及购买力水平的降低等因素尚未充分反映，后续销售恢复存在不确定性，预计下半年市场整体将呈小幅波动趋势，2020年行业销售规模预计下降5%左右。需要注意的是，二季度市场呈现的“深V”反弹并不代表市场购买力的回升或市场将向好，需求多元化，标准更严格，购买力受到限制以及储蓄观念的改变，市场形势依旧严峻，进入2020年下半年及后疫情时代，房企需持续提升产品力及服务力，针对愈来愈复杂的客户需求，打造良好的营销体系，做好长期“抗疫”准备。

来源：中房研协测评研究中心